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房地产税立法任重道远

房天下房天下   2015-08-26 16:23

日前,备受关注的房地产税法被正式列入人大的立法规划,被有些人解读为立法工作很快就会完成,房地产税马上就要推出。笔者认为这种理解有误,房地产税法何时出台有待观察。

此次房地产税法被列入本届人大立法规划的一类项目,意味着该法立法条件比较成熟,拟在任期内提请审议,即2018年3月前提请审议,但是否能按时提请审议以及何时能够审议通过均存在变数。法律草案要真正成为法律,需要经过提出议案、审议草案、表决通过、公布等主要阶段,其中涉及广泛征求各方面意见、修改方案等环节,一般要经历人大三次审议才可以终通过,整体时间周期较长。许多法律历经多次讨论,后才得以通过。还有部分法律草案由于不够成熟,在讨论中甚至夭折。

房地产税法的制度设计上看,仍有许多重要问题需要研究,在没有形成完善方案前不会轻易出台:

其一,如何处理房地产税土地出让金的关系。我国实行城镇土地国有制,占房价大份额的土地出让金,本质上是一份长期土地租金。由于住房的建筑成本不高且逐年折旧,征收房地产税时如按照市值征收,征收的实际上也主要是土地价值。可见,现行的土地出让金制度与房地产税存在重复征税嫌疑。房地产税立法应当充分考虑土地使用权属性与他国的差异,妥善解决这一问题。

其二,相关税种需要大量精简、合并。目前,我国房地产所涉的税费繁杂。在建设环节,涉及耕地占用税契税城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税。在交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。相关税种的取舍、精简和合并不仅需要技术上的精巧设计,而且要稳妥处理好相关的利益博弈和关系协调。

其三,各地房地产市场存在巨大差异,房地产税的具体制度设计难度较大。在已征收房产税的国家或地区,房产税主要采取从价税,计税依据为房地产的市场价值。由于我国不同地区以及一二三线等不同城市的楼市供需状况、居民收入水平都存在巨大差异,房地产税的征收范围、税率以及起征点的确定都是立法中的难题。国际上,房地产税一般是地方的主体税种,地方政府在征收过程中有较大的操作空间。我国房地产税法也不妨给地方政府留下余地,以解决各地发展情况不同带来的巨大差异。

其四,具体征收方式的选择需要审慎考虑。有人把税收比作“拔鹅毛”的艺术,既要把鹅毛拔下来,又不让鹅叫唤,或者少叫唤。房地产税作为一种直接税,纳税人的痛苦指数显然会比较高,特别要思考采用何种征收手段的问题。采用报税上交的方式,催收成本可能很高;在房屋买卖时清税过户比较容易操作,但房屋不成交税同样收不上来,不论采取何种方法征收,都很难让纳税人自觉自愿地上交不菲的税金。

其五,相关配套制度、条件不可或缺。配置制度方面,房屋信息不透明,税收征缴就必然面临偷税漏税等情况,因此加快推进不动产登记制度是房地产税立法的重要前提。从现实操作层面来说,推动不动产统一登记工作尚需要克服诸多困难,整体登记工作量巨大,何时能够完成尚不确定。立法时机方面,在当前经济下行压力较大的背景下,房地产市场的稳定对于遏制经济下滑趋势意义重大,房地产税的出台也必须选择好改革时机,谨慎开征。

中国立法的成功经验之一,就是通过不断扩大科学立法、民主立法,保证不同利益方充分协商并在此基础上达成共识,做到科学决策。房地产税的立法,也应当坚持这一原则,对立法中的重大制度设计,应当采用座谈、论证、听证等形式,广泛听取和吸纳广大民众和各领域专家的意见,对于关键问题要认真进行科学的评估论证,从而大程度地取得和达成共识。这不仅可以大大提高决策质量,更重要的是公众对于自身参与的决策过程也会更易于信任与接受,这对房地产税法的有效执行意义尤为重要。

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