房地产行业有其发展周期，似乎每过一段时间，都会传出一些「严寒论调」；这就像娱乐圈每隔一段时间都要爆出点花边以飨众吃瓜者。媒体对此亦是推波助澜。殊不知，行业入冬不冷，人心惶惶才冷。
一：现象？事实？
现象一：土地市场降温，房企拿地谨慎
相比于之前的高歌猛进，近两年房企在土地市场上的表现似乎也成了「行业入冬论」的一道力争。据ke尔瑞数据，三季度土地成交溢价率维持低位，不足20%，与2016年、2017年30%以上的溢价率相距甚远；此前火热的三四线溢价率快速回落，三季度平
溢价较2017年下降近20个百分点，土拍的激烈程度减缓。
此外，不少地产大佬也公开表示接下来要「谨慎拿地」。譬如，恒大总裁夏海钧称，恒大未来三年不再拿地，土地储备维持在3亿平方米左右，大概每年降5%左右。中海主席兼行政总裁颜建国称，因为长效机制调控，在目前这个时间拿地会更谨慎，坚持我们的买地标准。万科表示，在拿地方面坚持谨慎投资原则。连一向以雷厉风行著称的融创也表示，今年将安全放在位，投资标准提高，对买地很小心。
事实：房企拿地谨慎出于策略考量，更为注重增长效益与质量
房企疯狂拿地野蛮生长的情况早已经一去不复返了，越来越多房企在土地投资上呈现的审慎态度，其实也是行业发展与增长方式转变的一个表现。相比于最初的粗放型增长，很多大型房企都开始在精细化上下功夫，更加注重增长效益和质量。例如，碧桂园暂停三四五线城市全覆盖、优化区位布局，恒大提高三四线城市的项目准入标准等，都说明了房企「规模型」发展路径向「规模+效益」发展路径的转变。发展策略上的转变直接影响了房企在土地市场上的热情。
土地成交降温更多的是综合因素共同导致的结果。资金因素，房企遭遇融资困境，流动资金紧张，前期高价地块周转压力大，因此拿地更显谨慎；地块因素，近期多城市出让地块位置较偏远且配建要求苛刻，再加之市场反应，房企对该类型地块热情不大；政策因素，8月，住建部召开部分城市房地产工作座谈会，对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求，对楼市调控不力的城市坚决问责，这也对土地市场起到了降温作用。
现象二：土地流拍陡增
2018年以来土地流拍数量的增加，似乎也说明了市场的「转冷」。三季度土地流拍数量陡增，ke尔瑞重点监测的70城市共计306幅，比上半年流拍总和高出32幅。从分布来看，前三季度流拍仍主要聚集一二线城市，占比达到60%。二季度以来，三四线流拍数量快速上升，其占比比一季度高出近15个百分点。
事实：土地流拍率上升，源于行业预期发生转变
这主要是由于行业对未来新房市场预判的转变。在长期的限价、限售等严格措施调控下，不少缺少「一二手价格倒挂」利好的近郊新城板块开盘去化率降低，导致消化周期拉长，且限价措施压缩了新房项目的未来利润空间，从企业角度，对拿地价格也更加敏感。不过从地价变动情况来看，目前各板块依旧是涨多于跌，说明市场预期还是平中有升，谈及全面回落依旧言之过甚。
今年以来，土地市场持续高位运行，在供应量、成交量上升的大前提下，供地价格依旧维持了2016、2017年的惯性，导致了地方政府和企业迎来新的地价「磨合期」。在磨合之后，预计未来一段时间，流拍幅数会从相对高位缓慢下行，土地市场也应当会迎来更加平稳、理性的运行。因此，当前流拍土地数量增多的情况是符合客观规律的。
现象三：房企负债率与融资成本上升
据ke尔瑞数据，截止上半年末，六成房企的净负债率上升。170家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为92.56%，较期初上涨4.04个百分点。其中，60家重点房企的加权净负债率为97.93%，较期初上涨2.63个百分点，净负债率上涨的企业占比为65%。从各梯队企业表现来看，销售排行在50-100名之间的企业上半年的净负债率（加权平均）增加最为显著，增幅高达15.47个百分点。
融资成本方面，从上半年60家重点房企来看，约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高，整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%，结束了连续两年的下降趋势。
事实：房企财务杠杆变动普遍向合理水平靠拢
一方面，负债率较高的房企加速去杠杆降负债效果显著，如恒大、融创、绿地等，净负债率在2017末的基础上均有所降低；另一方面，部分财务杠杆偏低的房企适当提升杠杆水平，净负债逐渐回归合理。如万科、龙湖、华润等房企，2018年上半年的净负债率较2017年末有所提升。因此，上半年，房企财务杠杆变动普遍向合理水平（行业平均水平约70%）靠拢。
现象四：房企楼盘降价
恒大在9月初就提前启动了降价，全部楼盘8.9折，可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。与此同时，首付款也可以分期支付，首付仅需5%。在上海、环京区域、广州等地也有很多楼盘推出了高达10%甚至20%的降价幅度。此外，还有不少关于顶豪通过大幅降价换取预售证的传闻。
事实：降价为周期性促销手段，不应过度夸大影响
降价是促销的重要手段，可以让房企快速去化跑量，抓回款、抓现金流。促销年年有，如果就此便为其扣上「行业寒冬」的帽子，未来有失偏颇。
还是先说恒大。恒大宣布楼盘降价并非首次，况且是针对部分楼盘而言，不是所有城市也不是所有楼盘都参与降价。为迎接「金九银十」这个传统的销售旺季，房企通过降价促销吸引购房者属正常现象，也是为了抓住时机冲刺年度目标。接下来，房企主动降价的情况可能还会增多，但不少媒体渲染的大规模、断崖式降价局面不大可能出现。
现象五：裁员或降薪传闻甚嚣尘上
8月至今，泰禾、绿地、华夏幸福等房企先后被曝「裁员」；万科、碧桂园等传出「控编」；已有多家地产百强宣布了裁员计划，裁员幅度达到20%--30%；有的房企甚至一下子裁掉了好几个区域公司......一时间，关于房企裁员的新闻/传闻占据了媒体报端，大有风声鹤唳之势。
除了裁员传闻，还有坐实的降薪新闻。近日，网上流传着一封上海中原的《致兄弟姐妹的公开信》，信件披露「自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门打八折发放。」
事实：裁员传闻被夸大，人员更迭多属结构调整
其实，最近沸沸 的所谓「裁员潮」有不少媒体渲染乃至夸大的成分，大多数房企并没有到传闻中所描述的地步。他们比较常见的做法是控编，即暂时不再增设新岗位，这也和房企在投资上放缓节奏有关。即使是出现裁员情况的房企，也仅是少数可能面临资金链紧张的企业，或者是进行内部、区域结构性调整导致人员更迭。
我们不能光盯着裁员，也应看到房企的进人。随着房企多元化业务的不断拓展，不少房企的新兴业务部门甚至出现了人手严重不足的情况，他们依然对专业型人才有着很大需求。总之，我们不妨把裁员看成是地产人才的优胜劣汰，的人才企业永远是需要的。
二：预期仍乐观
需求面不会发生断崖式下降，未来仍能保持高位运行，应对未来保持乐观
针对当下房地产行业的这种论调，我们应理性对待。2014年，房地产销售面积达到16.94亿平方米，金额达到13.3万亿，未来在这样的高位上再破天花板有难度，但是可以保持这样的高位运行。
原因一：城镇化率58%左右，增长空间还很大
目前，中国的城镇化率在58%左右，与发达国家的80%以上仍存在较大差距。城镇居民人均住房面积稳步提升，到2016年多达36.6平方米，开始由「有房住」向「住好房」转变，这是中国房地产市场的发展红利。
原因二：人口导入与二胎政策，刺激住房需求
2000年之后，每年新出生人口长期保持在1500万人以上，适龄购房群体基数依然庞大。另外，从人口导入情况来看，目前省和直辖市中只有五个地方是人口净流出的，剩下的是净流入。
二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化，带动年均3%-5%存量改善需求。2017年，二胎的比重已 过一胎，达到51.6%，这将转化为改善性产品和住房的巨大需求。
原因三：三四线市场份额将维持高位
一方面，棚改未来三年有1500万套的总量，本身不会发生大的变化。货币化的比重虽有可能会下滑，但是下滑幅度有限。另一方面，三四线城市的改善型需求是目前房企盯得最紧的需求，还有一方面是返乡置业和投资性需求。这些需求目前来看还是稳定的。
原因四：房企在国民经济中地位主导
从目前整个国民经济的情况来看，还没有找到任何一个产业能够替代房地产。虽然当前市场的形势压力比较大，但未来的发展空间还是巨大的。
其实，就像房地产的发展具有周期性一样，时下这种唱衰的悲观论调也是时有爆发。不管何时，地产人只有保持「不悲观、重力行」的态度，才能不为言论所动，跳出周期，并蕴蓄下一阶段发展的力量。
传统业务的冬天，或正是创新业务的春天
三：同行动作依然积极
传统开发业务的下行已是不争事实，在当前环境下更富有智慧的做法应是韬光养晦，在创新领域培育新的增长点。巨头房企们已经在此方面做了表率。
万科：一边高喊着「活下去」，一边脚踏实地「要幸福」
1， 地产：中秋后，华夏幸福发布公告，万科拟收购其5家项目公司的部分股权的方式，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目；
2， 租赁：截止2018年上半年，万科旗下泊寓业务已覆盖30个一二线城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%；
3， 商业：商业板块，截止2018年上半年，万科旗下印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目已开业79个，包括53个购物中心；
4， 物业：物业板块，截止2018年上半年，万科物业累计签约面积超过4.7亿平方米，其中50%为非万科开发物业。上半年营业收入41.6亿元，同比增长9.8%；
5， 教育：教育板块，目前，万科在参与运营超过10所学校，梅沙户外营地自2015年成立以来，已为超过10万青少年提供素质教育服务
碧桂园：一边要「放缓脚步」，一边要「全力奔跑」
1， 租赁：长租公寓板块，截止2018年上半年，碧桂园长租公寓在建房间数已超过2.1万间，已获取项目的总房间数超过2.4万间。年内预计可实现12个城市、46个项目同时开业，目前已开业的2000多间的承租率近91%；
2， 物业：物业板块，已于2018年6月在港交所成功分拆上市。2018年上半年，碧桂园物业服务收入达20.2亿元，同比增长42.5%。收费管理面积由2017年末的1.23亿平方米增加至1.37亿平方米。目前碧桂园服务的市值位居在港上市物业公司市值；
3， 教育：2017年1月，碧桂园教育正式更名为博实乐教育集团，并于当年5月份在纽交所正式挂牌上市。2018财年上半年，博实乐实现营收7.88亿元，同比增长22.0%；毛利2.89亿元，同比增长33.8%；净利润1.03亿元，上升17.3%。截至目前，博实乐教育在8个省份拥有K12国际学校6所，双语学校16所，幼儿园40所，并在北上深佛拥有18所培训学校，业务还包括海外游学、国内营地、教育科技等，总计超过3万名在校生及6000名教职工。
真正的强者，应是迎着严寒奔跑的，因为他们都明白一个道理：冬天来了，春天还会远吗？
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